Rechtsgeschäftlich begründete Nutzungsbeschränkungen und ihre Bindungswirkung gegenüber nachfolgenden Grundstücksnutzern : eine rechtsvergleichende Untersuchung des englischen und deutschen Rechts

Abstract

Grundstücke und Gebäude werden vielfach nicht von der Person tatsächlich benutzt, die hieran ein Eigentumsrecht hat. Eine sinnvolle wirtschaftliche Verwertung des Eigentumsrechts besteht oft darin, einer anderen Person gegen Entgelt die Benutzung zu überlassen, wobei regelmäßig besondere Verhaltens- und Unterlassungspflichten vereinbart werden, die die Nutzungsausübung reglementieren und beschränken. Der Inhaber des Eigentumsrechts hat nun ein Interesse daran, dass auch dritte Personen, die beispielsweise anstelle des Mieters das Mietobjekt nutzen, diese Verpflichtungen erfüllen. Es stellt sich daher die Frage, unter welchen Voraussetzungen diese Pflichten auch solche dritte Personen binden. Eine vergleichbare Problematik besteht im Verhältnis zwischen Grundstücksnachbarn. Dort geht es um die Voraussetzungen, unter denen eine Vereinbarung, in der sich der eine Nachbar gegenüber dem anderen zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen verpflichtet, auch einen Rechtsnachfolger bindet.Die vorliegende Arbeit untersucht diese Fragestellungen rechtsvergleichend nach deutschem und englischem Recht. Der Blick auf das englische Recht ist dabei besonders erkenntnisreich, weil das englische Recht von ganz anderen sachenrechtlichen Grundsätzen ausgeht als das deutsche. Unter Verwendung einer wegen des rechtvergleichenden Ansatzes notwendigen abstrakten Terminologie erfolgt zunächst eine Analyse der verschiedenen Nutzungskonstellationen. Untersucht werden sog. vertikale Nutzungsbeschränkungen, die unter anderem als Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter im Hinblick auf den Gebrauch eines Mietobjekts getroffen werden. Als horizontale Nutzungsbeschränkungen werden demgegenüber solche Regelungen bezeichnet, die zwischen zwei Grundstücksnachbarn getroffen werden. Entsprechend dieser Terminologie werden dann die Übertragungskonstellationen in horizontale und vertikale unterteilt. Eine horizontale Nutzungsüberlassung liegt vor, wenn der Nachfolger an die Stelle des bisherigen Nutzers tritt. Demgegenüber wird es als vertikale Nutzungsüberlassung bezeichnet, wenn der Dritte wiederum nur ein von dem bisherigen Mieter abgeleitetes Nutzungsrecht erhält (Fall der Untervermietung). Der Untersuchung der Regelung möglicher Nutzungs- und Übertragungskonstellationen des deutschen Rechts im nächsten Teil der Arbeit schließt sich im dritten Teil der Arbeit die Darstellung der Regelungslage im englischen Recht an. Der vierte Teil der Arbeit ist der rechtsvergleichenden Bewertung gewidmet. Der dort vorangestellten Zusammenfassung der Ergebnisse der Ausführungen des zweiten und dritten Teils folgt die rechtsvergleichende Bewertung anhand ausgewählter Fragestellungen. Hier ist trotz der wesentlichen dogmatischen Unterschiede eine übergreifend als unerlässlich erkannte Intention zur Fortentwicklung einer in zeitlicher Hinsicht und dem Umfang nach für potentielle Nutzer klar erkennbaren Anspruchslage feststellbar. Dies wird im englischen Recht beispielhaft am Ausbau der Regelungen zur Eintragung entsprechender Pflichten in öffentliche Register unter gleichzeitiger Dezimierung von unregistered land und der Verdrängung der doctrine of notice deutlich. Gerade aber im Bereich der mietrechtlichen Nutzung sind dort trotz oder gerade wegen der einschneidenden Gesetzesänderungen zum Grundstücksrecht in den letzten 15 Jahren noch längst nicht alle Fragen abschließend geklärt. Im deutschen Recht hat in dieser Zeit die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sowie die darauffolgende Neuregelung des § 565 BGB bezüglich der Frage des mittelbaren Zwanges zur Übernahme von Verpflichtungen zu größerer Rechtssicherheit und einer erheblichen Besserstellung des (Unter-)Mietinteressenten geführt. Daneben sind vor allem inhaltliche Aspekte wie etwa der Grundstücksbezug einer Verpflichtung bzw. deren Bezug zum eigentlichen Vertragszweck sowie die Unterscheidung zwischen Handlungs- und Unterlassungspflichten in beiden Rechtordnungen für die Beantwortung der Frage nach der Nachfolgerbindung relevant.Die graphische Aufarbeitung der gesetzlichen Regelungsmechanismen und ihrer Wirkungsweisen schließt die Arbeit ab.